Tri stolpnice Regentovega kvarta novemu lastniku spet le za slabih 7 tisoč evrov

Čeprav se lastniška struktura Regentovega kvarta nenehno spreminja, se vzorec sprememb ne. Kapital vstopa in izstopa prek različnih evropskih družb, pri čemer se v več primerih pojavljajo prenosi deležev med povezanimi projektnimi podjetji, kdo je dejanski investitor, pa še vedno ni jasno.

Oštrova preiskava je pokazala, da je bilo podjetje, ki pripravlja 85-milijonski projekt gradnje treh stolpnic v Dravljah, spomladi 2024 vnovič prodano le za slabih sedem tisočakov oziroma za nominalno vrednost 90 odstotkov osnovnega kapitala.

Spomnimo, da smo jeseni 2023 razkrili, kako se je ruski lastnik Aleksej Krukovski ob začetku vojne v Ukrajini iz projekta umaknil z več lastniškimi manevri, da je projektno podjetje naposled končalo v rokah Poljaka Cezaryja Smorszczewskega s preteklimi zvezami z ruskimi oligarhi, slovenski podjetnik Matjaž Cerjak pa je ohranil 10-odstotni delež.

Pred dvema letoma se je lastništvo podjetja Brusnica, ki razvija Regentov kvart, spet spremenilo in 90-odstotni delež je pristal pri avstrijskem poslovnežu Maksimu Žiganovu – zgolj za 6750 evrov.

Toliko je za svoj delež maja 2023 plačal tudi Smorszczewski, ki je prevzel še večmilijonsko posojilo prejšnjega lastnika Krukovskega. 

Po nekaterih indicih, ki smo jih odkrili na Oštru, bi lahko bil Žiganov že takrat pripravljen na vstop v Regentov kvart. Brusnica je namreč skoraj leto in pol pred zadnjo menjavo lastništva skupaj z Žiganovom soustanovila drugo podjetje, katerega direktor je prav tako Žiganov. 

Medtem je upravno sodišče marca letos ugodilo tožbi okoliških stanovalcev v Dravljah in razveljavilo gradbeno dovoljenje, izdano leta 2023. Civilna iniciativa okoliških prebivalcev sicer že več kot 20 let nasprotuje gradnji treh stolpnic, ki se danes imenujejo Regentov kvart, v katerem »vsako stanovanje ponuja svoj edinstven razgled«, kot investitor obljublja na spletnem mestu projekta.

Pristojno ministrstvo je v začetku junija vnovič izdalo gradbeno dovoljenje.

Foto: Oštro

Ruska naveza v Luksemburgu

Cezary Smorszczewski je bil manj kot leto lastnik 90-odstotnega deleža Brusnice, lastnice projektnega podjetja Lesnep. Že aprila 2024 je delež prodal podjetju WK-VK Projekt, ki je v lasti v Avstriji živečega ruskega poslovneža Maksima Žiganova. Ta se je takrat v Ajpesov register vpisal tudi kot dejanski lastnik Brusnice.

Žiganov je sicer direktor devetih avstrijskih podjetij, ki pretežno delujejo na nepremičninskem področju. Na Slovaškem ima v (so)lasti štiri podjetja, prav tako s področja nepremičnin in posredništva, v Veliki Britaniji pa eno za razvoj nepremičnin. Podjetje WK-VK Projekt je na Dunaju ustanovil konec leta 2022 kot družbo za razvoj nepremičninskih projektov.

Kot kažejo arhivski posnetki spletnega mesta podjetja RealOne Capital Partners, je Žiganov vsaj do začetka julija lani kot starejši partner sodeloval tudi s to družbo. Podjetje se oglašuje kot »platforma za naložbe v nepremičnine in operativni partner za institucionalne vlagatelje, družine in zasebni kapital«.

Na spletnem mestu družbe so navedeni naslova in telefonski številki v Španiji in Luksemburgu, toda podjetja s tem imenom ni mogoče najti ne v luksemburškem ne v španskem poslovnem registru. Smo pa na luksemburškem naslovu odkrili drugo podjetje – ruski UFC Synergy, ki se med drugim ukvarja z investicijskim in strateškim svetovanjem ter upravljanjem premoženja.

Tako RealOne Capital Partners kot UFC Synergy uporabljata isto telefonsko številko z luksemburško klicno številko. Ko smo poklicali na to telefonsko številko, je moški, ki se je oglasil, potrdil, da je bil Žiganov nekoč partner podjetja, a je pojasnil, da z njimi ne sodeluje več.

Prav tako je potrdil, da RealOne Capital Partners in UFC Synergy uporabljata isto telefonsko številko, vendar ni pojasnil, zakaj. Je pa povedal, da gre za »zasebno številko enega izmed partnerjev podjetja RealOne Capital Partners«.

Edina oseba, ki nam jo je uspelo povezati tako z RealOne Capital Partners kot z UFC Synergy, je Sergej Volčenkov. Družbo UFC Synergy namreč v Luksemburgu, po podatkih na njenem spletnem mestu, zastopa luksemburško podjetje VSA Capital. To je leta 2019 ustanovil ruski poslovnež Sergej Volčenkov, sicer starejši partner pri RealOne Capital Partners. 

Po podatkih s spletnega mesta UFC Synergy se je Volčenkov rodil v Sankt Peterburgu in ima več kot 20 let izkušenj na področjih združitev in prevzemov podjetij, upravljanja premoženja, čezmejnih naložb ter strateškega oblikovanja kapitala za posameznike z velikim premoženjem in institucionalne vlagatelje. Sodeč po njegovem profilu na linkedinu je – nekaj let pozneje kot Žiganov – tudi on obiskoval sanktpeterburško fakulteto za ekonomijo in finance.

Volčenkov, eden izmed direktorjev VSA Capitala, je po poročilih na platformi North Data Dossier tudi dejanski lastnik tega podjetja. Toda VSA Capital ima po podatkih iz letnih poročil, pa tudi glede na dejavnost družb RealOne Capital Partners in UFC Synergy, razmeroma majhen obseg poslovanja. Leta 2024 (lansko poročilo še ni javno dostopno) je imel zgolj slabih 82 tisoč evrov prometa, razpolagal pa je z opredmetenimi sredstvi – to so lahko denimo nepremičnine, prevozna sredstva ali podobno – ki jih je evidentiral v višini dobrih 82 tisočakov. 

Prav tako je moški, ki se je oglasil na telefonsko številko, potrdil, da RealOne Capital Partners in UFC Synergy uporabljata isto, vendar ni pojasnil, zakaj.

To pa ni edina povezava med novim večinskim lastnikom Brusnice in ruskimi finančnimi krogi. Prav tako smo prek podatkovne baze Aleph, ki jo upravlja OCCRP, odkrili investitorski prospekt družbe RealOne Capital Partners, najverjetneje iz leta 2021, ki je v celoti v ruščini. Na zadnji strani so navedeni naslovi podjetja, med katerimi sta poleg prej omenjenih tudi dva v Nemčiji in Avstriji. Avstrijski je isti, kot je dunajski naslov podjetja Žiganova WEstate Group, njegova druga podjetja pa imajo sedež v drugem stanovanju v isti stavbi.

Po besedah Žiganova v odzivu, ki ga je poslal prek Cerjaka, je RealOne Capital Partners prosil za uporabo njihovega poštnega naslova, saj so razmišljali o odprtju pisarne na Dunaju, vendar »takrat niso našli nobenih projektov v Avstriji«. Poudaril je še, da RealOne Capital Partners njihovega naslova ne uporablja več.

Na spletni strani je še navedeno, da RealOne Capital Partners k sodelovanju s partnerji »pristopa selektivno in sodeluje z omejenim številom«. Vsaj primer omenjenega prospekta kaže, da gre pri tem najverjetneje za rusko govoreče investitorje, ki vlagajo v evropske nepremičnine.

Po podatkih ruskega spletnega mesta ViPerson, ki se sicer oglašuje kot »največja elektronska knjižnica biografij in publikacij na ruskem internetu«, se je tudi Žiganov rodil v Sankt Peterburgu, nato pa je že sredi 90. let prejšnjega stoletja začel delati zunaj domovine. V Avstrijo, kjer je lastnik številnih podjetij, se je preselil leta 1999, potem ko je delal v Rusiji, Kazahstanu in na Madžarskem.

V tem času je vodil mednarodne oddelke in projekte v mednarodnih družbah Schlumberger, Bombardier in EMC, denimo poslovanje teh družb v Evropi, Severni Ameriki in na Bližnjem vzhodu.

Po poročanju novinarskih kolegov z iStories, ruskega preiskovalnega medija, ki deluje v izgnanstvu, je bil med vlagatelji v projekte, povezane z RealOne Capital Partners, tudi Vladimir Kušnarev, nekdanji podpredsednik uprave ruskega državnega operaterja plinovodov Transneft. Eden od teh projektov je bil stanovanjski kompleks na ulici Pestalozzistrasse v Berlinu.

Po podatkih iStories je bil Kušnarev več let tesen sodelavec in zaupnik generalnega direktorja Transnefta Nikolaja Tokareva, nekdanjega generala KGB ter dolgoletnega zaveznika in sodelavca Vladimirja Putina. Ruski predsednik je Kušnarevu za njegove zasluge pri delu podelil tudi državno odlikovanje red časti.

Foto: Oštro

Novi stari znanci

Smorszczewski je 90-odstotni delež Brusnice prodal podjetju Žiganova WK-VK Projekt za zgolj 6750 evrov, kaže pogodba o prodaji iz aprila 2024. Za prav tolikšno ceno je Smorszczewski leta 2023 tudi kupil 90-odstotni delež družbe. Ta sicer ustreza sorazmernemu deležu nominalne vrednosti osnovnega kapitala podjetja, ki v celoti znaša 7500 evrov.

Po Cerjakovih besedah se je Smorszczewski umaknil zaradi dolgotrajnih postopkov pridobivanja dovoljenja za gradnjo načrtovanih nepremičninskih projektov. Žiganov pa je pojasnil, da se je za nakup odločil, »da bi izkoristili močan položaj slovenskega nepremičninskega trga, saj je avstrijski nepremičninski trg stagniral«.

Na vprašanje, zakaj se ni odločil za nakup že leto prej, ko je večinski del podjetja prevzel Smorszczewski, je odgovoril, da podjetje »spomladi 2023 ni bilo naprodaj«.

Vprašanja o prodaji smo naslovili tudi na Smorszczewskega, vendar nanje ni konkretno odgovoril. Pojasnil je le, da je iz naložbe izstopil že leta 2024, ob tem pa izrazil nezadovoljstvo nad našim poročanjem leta 2023.

Žiganov je aprila 2024 postal tudi predsednik nadzornega sveta Brusnice, njegov namestnik pa je postal slovenski odvetnik Uroš Križanec, ki je bil nadzornik že od maja 2023, ko se je nadzorni svet prvič konstituiral. Podjetje od marca lani deluje brez nadzornega sveta.

Pri tem smo odkrili, da se je že decembra 2022, še v času ustanovitve WK-VK Projekta, začelo ustanavljanje drugega podjetja z imenom, ki spominja na ime slovenske Brusnice – WK Berry Projekt. 

Podjetje je bilo v avstrijski poslovni register vpisano v začetku februarja 2023, z Žiganovom kot direktorjem. Družbenika sta postala slovenska Brusnica, ki je vložila 17.150 evrov osnovnega kapitala, kar predstavlja 49-odstotni lastniški delež, in podjetje Žiganova WK-Development z 51-odstotnim deležem. To je svoj delež nekaj mesecev pozneje, konec aprila 2023, prodalo drugemu podjetju Žiganova WEstate Group. 

Ko je Brusnica vstopila v WK Berry Projekt, je bila še v lasti podjetja Brusnika, Abroad s Cipra, katerega dejanski lastnik je bil ruski podjetnik Aleksej Krukovski. Maja 2023 je večinski delež prevzel Smorszczewski, Cerjak pa je bil že takrat direktor Brusnice.

Toda Brusnica v letnih poročilih za leti 2022 in 2023 ni izkazala naložb v višini nominalne vrednosti njene investicije v WK Berry Projekt oziroma sploh nobenih dolgoročnih finančnih naložb, razen posojil. Cerjak je pojasnil, da so naložbo v WK Berry Projekt knjižili na istih kontih kot druge naložbe Brusnice, in sicer med neopredmetenimi sredstvi. 

Ker deleži v družbah po slovenskih računovodskih standardih sodijo med dolgoročne finančne naložbe (brez posojil) in ne med neopredmetena sredstva, kot so denimo licence, patenti ali pa projektna dokumentacija za gradnjo Regentovega kvarta, smo večkrat prosili za pojasnilo, kje v letnih poročilih je Brusnica evidentirala naložbo v WK Berry Projekt. Konkretnega, vsebinskega odgovora do zaključka redakcije nismo dočakali.

Že decembra 2022, še v času ustanovitve WK-VK Projekta, se je začelo ustanavljanje drugega podjetja z imenom, ki spominja na ime slovenske Brusnice – WK Berry Projekt. 

Podatki iz letnih poročil WK Berry Projekta prav tako vzbujajo vprašanja o dejanskem obsegu poslovanja podjetja, saj je leta 2023 razpolagalo le z nekaj več kot 13 tisoč evri kratkoročnih sredstev, leto pozneje pa jih je imelo samo za dobrih 9 tisoč evrov. 

Po podatkih podatkovne platforme North Data Dossier so se ocenjeni prihodki podjetja od ustanovitve izrazito znižali. Konec leta 2023 so znašali približno 59 tisoč evrov, leto pozneje okoli 5 tisoč, lani pa le še približno 3200 evrov.

Foto: Oštro

Boj za gradbeno dovoljenje

Spori v zvezi s projektom Regentov kvart, ki ga je na velikem zemljišču med starejšimi stanovanjskimi bloki in vrtcem v Dravljah načrtovala že Lesnina inženiring, se vlečejo že več kot dve desetletji. 

Nezadovoljni okoliški prebivalci so se v civilno iniciativo organizirali leta 2004, ko so izvedeli, da naj bi na parceli zrasle tri stanovanjske stolpnice. Vseskozi opozarjajo na preobremenjenost vrtca, pomanjkanje parkirišč in vpliv gradnje na kakovost bivanja v že zdaj gosto naseljeni soseski. 

Potem ko je investitor, podjetje Lesnep, ki je danes v lasti Brusnice, februarja 2021 vložil vlogo za gradbeno dovoljenje, mu je ministrstvo za naravne vire in prostor avgusta 2023 izdalo dovoljenje za gradnjo treh stanovanjskih blokov.

Čeprav je ministrstvo v postopku izdaje dovoljenja poudarilo, da projekt izpolnjuje okoljske pogoje ter da so predvideni zaščitni ukrepi za bližnji vrtec in okolico, je upravno sodišče aprila letos presodilo drugače. Ključno težavo je videlo v obrazložitvi parkirnih mest, ki po oceni sodišča ni bila dovolj preverljiva, zato je gradbeno dovoljenje razveljavilo in zadevo vrnilo ministrstvu v vnovično odločanje. 

Sodišče je poudarilo, da mora investitor poleg parkirnih mest za novo sosesko zagotoviti tudi najmanj sto dodatnih parkirnih mest za prebivalce sosednje Brilejeve ulice, kot to določa občinski prostorski načrt. Ker sodišče iz gradbenega dovoljenja ni moglo zanesljivo izluščiti, ali je bil ta pogoj izpolnjen, je pritrdilo pomislekom stanovalcev o ustreznosti načrtovane parkirne ureditve. 

V ponovljenem postopku pridobitve gradbenega dovoljenja je moralo pristojno ministrstvo zato znova preveriti izračun potrebnega števila parkirnih mest. Investitorju je dovoljenje izdalo še enkrat v začetku junija letos, pri čemer so pojasnili, da so v ponovljenem postopku sprejeli »enako odločitev kot v [izvirnem] gradbenem dovoljenju«.

Predstavnik civilne iniciative je v odzivu za Oštro povedal, da bodo v zakonitem roku 30 dni skupaj z odvetnico ocenili nova pravna dejstva in se odločili o sprožitvi upravnega spora z vložitvijo tožbe na upravno sodišče.

Jagodičevje, razpeto med Slovenijo, Ciprom in Rusijo

Regentov kvart v Ljubljani je sicer začel razvijati ruski investitor Aleksej Krukovski, ki je leta 2020 za 5,07 milijona evrov, kot smo poročali, kupil slovensko podjetje Lesnep. Pri projektu Regentov kvart je sodeloval Matjaž Cerjak, direktor Lesnepa, ki je pozneje postal njegov desetodstotni lastnik.

Leta 2021 je ciprsko podjetje Brusnika, Abroad ustanovilo slovensko družbo Brusnica. Konec tega leta, dva meseca pred rusko invazijo na Ukrajino, pa so stekle prodajne operacije, s katerimi se je Lesnep, projektno podjetje Regentovega kvarta, oddaljilo od Krukovskega in naposled za 5,64 milijona evrov prešlo na Brusnico.

Kot smo poročali novembra 2023, je Krukovski podjetju Brusnika, Abroad dal več kot 300 tisoč evrov posojil, do začetka vojne v Ukrajini pa je Krukovski po posojilni pogodbi podjetju nakazal skupno 1,3 milijona evrov.

Cerjak in Smorszczewski novinarjem takrat nista pojasnila, kako so ob prevzemu konsolidirali posojila Krukovskega. Brusnica je sicer leta 2022 zabeležila 27 milijonov evrov posojil. Smorszczewski pa je pojasnil, da je del teh posojil predstavljalo posojilo Krukovskega, ki ga je prevzel, večina drugih sredstev pa je izvirala z »evropskega trga terjatev pod tržnimi pogoji«. 

Krukovski je bil povezan tudi z ruskim podjetjem Brusnika, med letoma 2008 in 2013 pa je bil mestni svetnik v mestu Tjumen, in sicer na listi vladajoče ruske stranke Združena Rusija. 

Smorszczewski je bil, preden je postal večinski lastnik Brusnice in povezanih družb, direktor luksemburškega podjetja A-Cloud, katerega dejanski lastnik je bil tedaj ruski oligarh Mihail Fridman. Cerjak je med letoma 2013 in 2020 zasedal vodilne položaje v ruski nepremičninski družbi PSN, ki jo je delno obvladoval ruski oligarh Dmitrij Ananijev.

Pri preiskavi je sodeloval tudi član uredništva iStories, ruskega neodvisnega portala, ki deluje v izgnanstvu.

Oštro izvaja pobudo, ki jo podpira Open Society Institute – Sofia in sofinancira Evropska unija v okviru projekta Medijska odpornost. Izražena stališča so izključno mnenja avtorja in ne odražajo nujno stališč Evropske unije, Evropske izvršne agencije za izobraževanje in kulturo (EACEA) ali Inštituta za odprto družbo – Sofija (OSIS). Niti Evropska unija, niti EACEA, niti OSIS ne morejo biti odgovorni zanje.