Davčni raj najemodajalstva
Matej Zwitter
—
Najemodajalci davčnim organom pogosto prijavijo nižje najemnine od resničnih, kaže Oštrova analiza. Furs prijavljenih najemnin sistematično ne preverja, ministrstvo za finance pa na tem področju načrtuje korenito zmanjšanje dostopa javnosti do podatkov o nepremičninskih poslih.
Foto: Matej Povše
Po podatkih, ki jih vodi geodetska uprava, v prestolnici ne primanjkuje ugodnih najemnih stanovanj. Leta 2022 naj bi po teh podatkih za 300 evrov na mesec lahko najeli 91 kvadratnih metrov veliko stanovanje na Kersnikovi ulici v središču Ljubljane. Za najem garsonjere na Fužinah pa bi odšteli pičlih 100 evrov na mesec.
Podatki o najemninah, ki jih najemodajalci prijavijo davčnim organom, pričarajo svet, ki ne odraža realnosti ljubljanskega najemniškega trga. Najemodajalci namreč pogosto prijavijo nižje najemnine od dejanskih, kar vpliva na višino plačanih davkov, kaže Oštrova preiskava.
V anketi o stanovanjskih razmerah v Ljubljani, ki jo je leta 2021 izvedel Inštitut za študije stanovanj in prostora (IŠSP), so štirje od petih anketirancev menili, da so najemnine previsoke. Skoraj tretjina anketirancev je potrdila, da so že privolili v najem brez najemne pogodbe.
Stanovanji na Kersnikovi in Fužinah izstopata po neobičajno nizkih najemninah, prijavljenih finančni upravi (Furs). Toda Oštrova analiza teh podatkov je pokazala, da je problem neverodostojnega poročanja bolj razširjen. Leta 2022 so bile namreč prijavljene najemnine v povprečju za petino nižje od najemnin v nepremičninskih oglasih na portalu Nepremičnine.net.
Marjana Drame, cenilka nepremičnin iz podjetja DB CENITVE, je na podlagi lastne analize istih podatkov za Oštro ocenila, da v tem letu najverjetneje od 30 do 40 odstotkov najemodajalcev v Ljubljani Fursu ni prijavilo dejanske najemnine.
Tretjina najemodajalcev ne poroča resnično
Oštro je podatke o prijavljenih najemninah pridobil iz evidence trga nepremičnin, ki jo vodi geodetska uprava. Zadnji celoviti podatki so na voljo za leto 2022, zato smo se v analizi omejili nanj. Podatke smo primerjali z oglaševanimi najemninami na portalu Nepremičnine.net.
Primerjava je pokazala, da so najemodajalci na tem portalu v povprečju oglaševali občutno višje najemnine od prihodkov od najemnin, ki so bili v istem času prijavljeni Fursu.
Za stanovanja srednje velikosti (od 40 do 80 m2), ki so znotraj obvoznice, a ne v strogem centru, je bila denimo mediana oglaševanih najemnin 12,5 evra na kvadratni meter, mediana prijavljenih prihodkov iz najemnin za stanovanja z enakimi značilnostmi pa je bila kar za 2,5 evra nižja.
(Mediana je srednja vrednost, pri kateri ima polovica stanovanj višjo najemnino, polovica pa nižjo.)
Primerjava najemnin sicer ne kaže nujno le na možnost davčnih utaj, lahko da odraža tudi razliko v vzorcih. Mogoče je, da se na portalu Nepremičnine.net denimo oglašujejo v povprečju bolje opremljene ali prenovljene in zato dražje nepremičnine. Dostopni podatki namreč ne omogočajo primerjave stanovanj glede na opremljenost.
Toda Marjana Drame iz podjetja DB nepremičnine je za Oštro ocenila, da je razlika v večji meri posledica davčnih utaj. Tudi mediana oglaševanih najemnin iz Oštrove analize, torej 12,5 evra na kvadratni meter za srednje velika stanovanja znotraj obvoznice, je po njenem mnenju blizu realnim tržnim najemninam v letu 2022.
To potrjuje njena analiza najemnin na podlagi tržne vrednosti stanovanj. Kot je pojasnila, najemnine ponavadi sledijo vrednosti stanovanj, zato je tržne najemnine mogoče oceniti na podlagi podatkov o cenah nepremičnin.
Njene analize kažejo, da je donos iz najemnin v zadnjih letih precej stabilen in znaša približno 3,5 odstotka. Ob upoštevanju takega donosa in podatkov o cenah stanovanj je ocenila, da so se tržne najemnine v Ljubljani leta 2022 gibale od 10 do 13,2 evra na kvadratni meter.
Nadalje je ocenila, da so najemnine, ki so Fursu prijavljene kot nižje od 7 evrov na kvadratni meter, najverjetneje neverodostojne. »To pomeni, da je od 30 do 40 odstotkov zavezancev, ki so oddali napoved, sporočilo nižjo najemnino od zaračunane.«
Na možnost davčne utaje kažeta tudi vsaj dva primera iz Oštrove analize, pri katerih smo lahko nepremičninski oglas povezali s konkretnim stanovanjem. Identificirali smo ju s pomočjo podatkov, kot so naslov, površina in nadstropje stanovanja ter približno ujemanje časa oglasa z datumom sklenitve najemne pogodbe.
Stanovanje na Topniški ulici, veliko 75 kvadratnih metrov, je najemodajalec denimo oglaševal za 1100 evrov na mesec, Fursu pa je prijavil le 600 evrov mesečnih prihodkov iz najemnin. Za garsonjero na Fužinah je najemodajalec finančni upravi prijavil 100 evrov mesečnih prihodkov, oglaševal pa jo je za 480 evrov.
Številni najemodajalci finančni upravi najverjetneje sploh ne prijavijo prihodkov iz najemnin, je opozorila Marjana Drame.
»Podatki o evidentiranih najemnih poslih in fondu stanovanjskih nepremičnin v Ljubljani kažejo, da se v najem oddajajo približno 4 odstotki stanovanjskih enot, kar je glede na vse razpoložljive podatke nerealno, zato menim, da delež najemodajalcev, ki napovedi sploh ne oddajo, ne more biti majhen.«
Na finančni upravi nimajo uradnih ocen o obsegu oddajanja na črno. V stanovanjski anketi, ki jo je leta 2021 izvedel Inštitut za študije stanovanj in prostora (IŠSP), pa je denimo skoraj tretjina anketiranih najemnikov v Ljubljani odgovorila, da privolijo v najem stanovanja brez urejenega najemnega razmerja.
Najem stanovanja brez najemne pogodbe je za najemnika izredno nevaren, so za Oštro opozorili na IŠSP. Lastnik lahko namreč kadarkoli spremeni višino najemnine, postavi nove pogoje ali celo zahteva izpraznitev stanovanja. »Na že tako nestabilnem najemnem trgu najemniku vzame vsakršno varnost in stabilnost.«
“»Podatki o evidentiranih najemnih poslih in fondu stanovanjskih nepremičnin v Ljubljani kažejo, da se v najem oddaja približno 4 odstotke vseh stanovanjskih enot, kar je glede na vse razpoložljive podatke nerealno, zato menim, da odstotek najemodajalcev, ki napovedi sploh ne oddajo, ne more biti majhen.«”
Na IŠSP menijo, da bi bilo za zamejitev oddajanja na črno treba poostriti inšpekcijski nadzor. Poudarili so, da je inšpektorat za stanovanja kadrovsko podhranjen, na kar je sicer v zadnjem letnem poročilu opozoril tudi inšpektorat sam. Globe za oddajanje brez najemne pogodbe pa znašajo le od 500 do 1200 evrov, kar je »absurdno nizko, glede na višino najemnin, ki jih najemodajalci zaračunavajo«, so opozorili na IŠSP.
Po njihovem mnenju bi bilo treba razmisliti o regulaciji najemnin. Lahko bi zamejili njihovo rast v določenem obdobju ali pod določenimi pogoji, na primer, če bi najemodajalec vlagal v izboljšave stanovanja. Toda za izvajanje takega ukrepa bi bilo najprej treba okrepiti nadzor, so poudarili.
Furs o pomanjkljivi zakonodaji
Da so prijavljene najemnine neverodostojne, je že leta 2017 ugotovila geodetska uprava, ko je prvič in zadnjič pripravila poročilo o najemnem trgu stanovanj. Opozorili so namreč, da je »višina izračunanih stanovanjskih najemnin v poročilu zaradi nekakovostnega poročanja problematična«.
Tudi na Fursu priznavajo, da so podatki, ki jih prijavljajo najemodajalci, slabi. Zaznali so primere, ko najemodajalci v pogodbo zapišejo nižjo vrednost od dejanske ali dohodka sploh ne napovejo. Evidence o številu takih primerov pa ne vodijo.
Leta 2022 so sicer v davčnih nadzorih na področju oddajanja vsakršnega premoženja v najem, ne samo nepremičnin, zaznali nekaj več kot 1500 kršitev v vrednosti 1,8 milijona evrov. Lani in predlanskim so v 14 inšpekcijskih nadzorih ugotovili za skoraj 112 tisoč evrov dodatnih davčnih obveznosti. Podatkov zgolj o oddaji nepremičnin nimajo.
Kot so pojasnili za Oštro, domnevne kršitve zaznajo na podlagi prijav, denimo najemnikov ali sosedov, pa tudi lastnih podatkov, ki jih pridobijo v postopkih nadzora, kot na primer, koliko je bilo v domnevno praznem stanovanju porabljene elektrike ali vode.
Med pogostejšimi kršitvami je še ločeno sklepanje najemnih pogodb za nepremičnino in za opremo, katere oddaja v najem je namreč oproščena dohodnine. Toda to, kadar gre za oddajo opremljenega stanovanja, ni dovoljeno. Prav tako so odkrili primere dvojnega sklepanja pogodb, pri čemer je v eni fiktivna, nižja najemnina, v drugi pa dejanska.
Na Fursu nimajo posebnega sistema za odkrivanje nenavadno nizkih prijavljenih najemnin, ki bi avtomatično sprožil kakršnekoli postopke za ugotavljanje stanja.
Drugače je pri prodaji nepremičnin. Če prodajna cena za več kot 20 odstotkov odstopa od posplošene tržne cene, mora prodajalec predložiti cenitev, ki dokazuje, da nižja pogodbena vrednost ustreza tržni, denimo zaradi slabega stanja nepremičnine.
Najemodajalcu pa finančni upravi ni treba predložiti najemne pogodbe, da bi dokazal pogodbeno najemnino, temveč mora prijaviti zgolj višino prihodkov. Po zakonu o dohodnini je namreč predmet obdavčitve prihodek iz najemnin in ne pogodbena vrednost ali tržna višina najemnine. V primeru večjih odstopanj prijavljene najemnine od tržne pa sprožijo ugotovitveni postopek, v katerem lahko zahtevajo tudi najemno pogodbo.
Ali to pomeni, da so preverili vse, ki nepremičnine oddajajo za občutno manj od tržne najemnine, niso povedali. Se pa zavedajo sive ekonomije pri oddajanju nepremičnin in jo poskušajo omejevati, vendar so področni zakoni pomanjkljivi, zato so predlagali spremembe. Na prošnjo za podrobnejšo predstavitev predloga so odgovorili le, da »zaenkrat predlog sprememb še ni oblikovan in predstavljen v obliki dokončnega dokumenta«.
Finančno ministrstvo za manj transparentnosti
Tudi na ministrstvu za finance se zavedajo problema neprijavljenih in prenizko prijavljenih prihodkov od oddaje nepremičnin, ne odgovarjajo pa na vprašanje, ali na tem področju načrtujejo zakonske spremembe.
Še več, ministrstvo je junija v paketu davčnih sprememb predlagalo zmanjšanje transparentnosti tega področja. V evidenci trga nepremičnin, iz katere smo črpali tudi podatke za to preiskavo, so namreč zdaj dostopni podatki o najemninah in kupninah za posamezne nepremičnine. Po predlogu novele zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin pa bi bila namesto identifikacijskih podatkov javnosti dostopna le še približna lokacija nepremičnine.
Če bo predlog potrjen, javnost ne bi več mogla preveriti, spremljati in kritično vrednotiti podatkov o višini kupnin ali najemnin za posamezno nepremičnino, prijavljenih finančni upravi.
Na finančnem ministrstvu nameravajo prav takšno uporabo podatkov preprečiti. Prepričani so, da je namen evidence trga javni vpogled v stanje na trgu nepremičnin, kar pa »nikakor ne pomeni javno dostopnih podatkov o kupcih in prodajalcih ali najemodajalcih in najemnikih«.
Ti podatki sicer v evidenci trga že zdaj niso dostopni, je pa lastnika mogoče ugotoviti prek drugih javnih zbirk podatkov, kot sta e-prostor in zemljiška knjiga.
Prav tako po mnenju finančnega ministrstva evidenca trga nepremičnin »ne pomeni javno dostopnih podatkov o tem, ali stranke izpolnjujejo davčne obveznosti«. To je po njihovem mnenju davčna tajnost.
Na društvu novinarjev so v stališču, pri pripravi katerega je sodeloval tudi Oštro, spremembi nasprotovali. Opozorili so, da je javni dostop do podatkov, vključno z identifikacijskimi oznakami nepremičnin, »pomembno orodje novinarjev pri preiskovanju koruptivnih dejanj in okoliščin, ki vodijo v navzkrižje interesov«. Predlog ministrstva bi take novinarske preiskave tako rekoč onemogočil.
V nevladni organizaciji Transparency International Slovenija, ki se zavzema za krepitev integritete in preprečevanje korupcije, so za Oštro poudarili, da so nepremičnine lahko sredstvo podkupovanja, nakup luksuznih nepremičnin pa je eden izmed načinov za uživanje nezakonito pridobljenih koristi. Pri tem so najbolj zanimive jurisdikcije, ki »lahko zagotovijo anonimnost, denimo z zapiranjem baz podatkov, ali imajo pomanjkljivo zakonodajo na področju preprečevanja korupcije«.
Pomembno je, da so podatki o nepremičninah dostopni tudi novinarjem, raziskovalcem in aktivistom, saj se s tem krepijo zmogljivosti družbe za boj proti korupciji. »Medijske objave preiskovalnih novinarjev so, tako kot prijave prebivalcev, pomembne za odkrivanje nepravilnosti in kršitev zakonodaje.«
Na Transparency International se zavedajo, da je med varovanjem osebnih podatkov in transparentnostjo treba iskati ravnovesje. Toda »pavšalno sklicevanje na varovanje osebnih podatkov ne bi smelo zadoščati za znižanje obstoječega standarda transparentnosti. Pri tem naj se upoštevajo odločitve in stališča pristojnih institucij.«
↓ Kako smo analizirali najemnine
Podatke o prijavljenih najemninah je Oštro pridobil iz evidence trga nepremičnin. Najemodajalci in najemojemalci, ki so pravne osebe, podatke vnašajo sami. Za posle med fizičnimi osebami podatke posreduje Furs, pridobi pa jih iz prihodkov iz najemnin, ki jih najemodajalci prijavijo v napovedih za odmero dohodnine.
Podatke o oglaševanih najemninah smo pridobili na nepremičninskem portalu Nepremičnine.net. Oglasi iz leta 2022 sicer niso več dostopni, zato smo jih črpali iz arhivskih posnetkov spletnih strani iz tega obdobja, ki so dostopni prek portala Archive.org.
Oglaševane in prijavljene najemnine smo razdelili po velikosti stanovanja in bližini centra Ljubljane, da bi dobili bolj primerljive podatke.
Upoštevali smo samo primere, ko je bilo oddano celotno stanovanje, ne le njegov del, denimo soba. Najemnine za stanovanja, za katera je bilo po evidenci trga nepremičnin sočasno sklenjenih več najemnih poslov, najverjetneje z več najemniki, smo sešteli.
Da bi izločili očitne napake v poročanih oziroma oglaševanih najemninah, smo iz podatkov izločili posle z neobičajno majhno ali veliko površino (manj kot 10 ali več kot 300 m2), nizko ali visoko najemnino (manj kot 10 ali več kot 10.000 evrov) ali najemnino na kvadratni meter (manj kot 1 ali več kot 50 evrov/m2). Enak postopek izločanja napak je leta 2017 uporabila tudi geodetska uprava.
