Kako smo analizirali lastništvo nepremičnin
Matej Zwitter
—
Ekipa Oštra je več kot pol leta analizirala podatke o stanovanjskih nepremičninah, da bi ocenila, kolikšen del je namenjen ustvarjanju donosa in ne bivanju lastnikov. Preiskava temelji na podatkih o več kot 6000 stanovanjih.
Foto: Matej Povše
Kupovanje stanovanj za naložbo prispeva k rasti cen in najemnin, je januarja lani za N1 opozoril Klemen Ploštajner, takrat mladi raziskovalec na fakulteti za družbene vede, danes pa državni sekretar na ministrstvu za solidarno prihodnost.
Toda to so le domneve, saj zanesljivih virov za takšno trditev ni, je za isti medij opozoril raziskovalec na urbanističnem inštitutu Richard Sendi.
Polemika je spodbudila novinarje Oštra, da so poskušali oceniti, kako razširjeni so naložbeni nakupi stanovanj. Po pregledu podatkov iz javnih evidenc o lastništvu nepremičnin, najemnih poslih in turističnih nastanitvah smo ugotovili, da bodo zadostovali za vsaj grobo oceno.
Ekipa je z delom začela spomladi. Na podlagi letnega poročila geodetske uprave (Gurs) o nepremičninskem trgu za lansko leto smo identificirali območja, kjer so cene stanovanj najvišje. Gre za Ljubljano, obalno in alpsko turistično območje, ki med drugimi obsega Bled, Bohinj in Kranjsko Goro.
Iz Gursovega registra nepremičnin smo pridobili podatke o stanovanjskih hišah, stanovanjih in oskrbovanih stanovanjih na teh treh območjih. Ker je vseh nepremičnin preveč, da bi jih lahko analizirali, smo se osredotočili le na novogradnje, zgrajene od leta 2015 naprej, to je bil čas, ko so se cene nepremičnin v Sloveniji začele višati.
Končni seznam po naši oceni relevantnih nepremičnin je obsegal 6059 stanovanj v 1779 stavbah. V nadaljevanju dela smo si pomagali z izpiski iz zemljiške knjige, veljavnimi na dan 1. aprila 2023.
Da bi zaščitili identiteto lastnikov fizičnih oseb, smo pri našem delu njihove osebne podatke, kot so ime, naslov in delni EMŠO, nadomestili s šiframi, saj je bil cilj projekta agregatna analiza lastništva stanovanj v novogradnjah in ne identifikacija posameznih lastnikov.
Branje podatkov
Oblikovali smo projektno metodologijo za razvrstitev stanovanj na bivalna, naložbena, javna, neprodana in druga. Pri tem smo denimo upoštevali, ali ima lastnik (naša šifra) v stanovanju stalno prebivališče in ali je stanovanje oddano na najemnem ali turističnem trgu. Metodologijo podrobneje predstavljamo v spustnih menijih.
↓ Ali v stanovanju (uradno) prebiva lastnik?
Podatke iz zemljiške knjige smo združili z registrom hišnih številk, ki ga vodi Gurs. Če se je naslov lastnika ujemal z naslovom nepremičnine, smo to šteli za informacijo, da je stanovanje verjetno namenjeno bivanju.
↓ Ali je stanovanje oddano v najem?
Preverili smo tudi, ali je stanovanje oddano na najemnem trgu. V evidenci trga nepremičnin, ki jo vodi Gurs, smo pridobili podatke o najemnih poslih, da bi za vsako izmed 6059 stanovanj ugotovili, ali je bilo kadarkoli lani ali letos oddano v najem ali ne.
Evidenca vključuje podatke o najemnih poslih s trajanjem najmanj pol leta. Podatke o poslih med fizičnimi osebami Gursu sporoča finančna uprava, toda novembra letos so bili na voljo šele podatki za lansko leto, zato stanja na presečni datum 1. aprila 2023 ni bilo mogoče ugotoviti.
↓ Ali je stanovanje oddano turistom?
Lastniki, ki v stanovanjih ne živijo in jih tudi ne oddajajo na najemnem trgu, jih morda oddajajo turistom, morda pa tam živijo njihovi otroci ali sorodniki. To smo preverjali v registru nastanitvenih obratov, ki ga vodi Ajpes.
Iz podatkov registra smo izločili vse nastanitvene obrate, ki so bili na naslovih novogradenj v podatkovni bazi, saj so nas zanimala le stanovanja v teh stavbah. Nato smo primerjali, ali se ime najemodajalca ujema z imenom lastnika stanovanja. Če se je, smo šteli, da se stanovanje oddaja turistom.
Zaradi varovanja osebnih podatkov smo imena lastnikov najprej nadomestili s šiframi. Tako smo sicer zajeli le približno polovico turističnih nastanitev v novogradnjah. Ponudniki drugih nastanitev so bili denimo podjetja, zato ni bilo mogoče z gotovostjo ugotoviti, katero stanovanje se oddaja za turistični najem.
↓ Serijski lastniki
Za vsakega lastnika smo še preverili, koliko različnih stanovanj v novogradnjah na treh analiziranih območjih ima v (so)lasti. Nekateri lastniki imajo namreč v novogradnjah v lasti tudi po tri in več stanovanj, kar je eden izmed kazalcev, da gre najverjetneje za investicijske nakupe, kar je za Oštro potrdil tudi direktor nepremičninske agencije Stoja Zoran Đukić.
↓ Javna stanovanja
Nekatera stanovanja so v lasti pravnih oseb. Pri teh smo najprej preverili, ali gre za državne organe, občine, stanovanjske sklade ali nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja. Taka stanovanja smo šteli za javna.
↓ Neprodana stanovanja
Predvsem v Ljubljani so bila nekatera stanovanja, ki so v Gursovih evidencah že vpisana kot zgrajena, na presečni datum formalno še v lasti podjetij, ki so investirala v njihovo gradnjo.
Da bi ugotovili, za katera stanovanja gre, smo pridobili podatek o lastnikih zemljiške parcele pod stavbo v letu, ko je bila ta zgrajena. Stanovanja, ki so še vedno v njihovi lasti – takšnih je 530 – smo šteli za neprodana.
↓ Stanovanja v lasti podjetij
Stanovanja, ki so v lasti zasebnih podjetij, smo šteli za naložbe. Pravne osebe morajo namreč s prebivalcem stanovanja skleniti najemno pogodbo pod tržnimi pogoji. Če najemne pogodbe ni, je stanovanje bodisi prazno bodisi gre za davčno utajo, so za Oštro pojasnili na finančni upravi.
O sklenitvi najemne pogodbe morajo najemodajalci pravne osebe poročati tudi v Gursovo evidenco trga nepremičnin. Toda tam so pojasnili, da nimajo nobenih možnosti nadzora nad celovitostjo in ažurnostjo tega poročanja in tudi ne ocen o pogostosti kršitev.
↓ Počitniška stanovanja
Na turističnih območjih smo preverili, ali gre morda za počitniška stanovanja. Primerjali smo, ali ima lastnik stalno prebivališče v isti statistični regiji, kot je stanovanje. Če je bil lastnik iz druge statistične regije, bi to lahko bilo počitniško stanovanje.
Več nepremičninskih posrednikov se je sicer strinjalo o tem, da pogosto vsaj eden izmed lastnikov počitniškega stanovanja v njem prijavi stalno prebivališče. V tem primeru smo šteli, da je stanovanje namenjeno prebivanju lastnika, zato je število počitniških stanovanj najverjetneje večje, kot kažejo ugotovitve Oštra.
↓ Stanovanjska posojila
Zanimalo nas je tudi, kolikšen delež lastnikov novih stanovanj je za nakup vzel bančno posojilo. Preverili smo, ali je bila v zemljiško knjigo od dneva, ko je stanovanje v lasti trenutnega lastnika, vpisana hipoteka.
Zbiranju podatkov je sledilo njihovo čiščenje in preverjanje, ki ga je v skladu z Oštrovim kodeksom vodila članica ekipe, ki ni bila vključena v prvo fazo, s čimer smo zagotovili najvišjo raven verodostojnosti uporabljenih podatkov in objavljenih vsebin.
Odkrivali in odpravljali smo napake in pomanjkljivosti v metodologiji. Očistiti je bilo treba tudi podatke iz javnih evidenc. Gursova evidenca najemnih pogodb kaže, da naj bi nekatere začele veljati že v tretjem stoletju, saj so bile v vnosih letnic napake in se je denimo pisalo leto 0216.
Ko smo podatke očistili in preverili, smo izvedli končno analizo o namenu stanovanjskih nakupov. Razdelili smo jih v šest kategorij.
Naložbena stanovanja so oddana na najemnem ali turističnem trgu ali pa so v lasti posameznikov s tremi ali več stanovanji v novogradnjah. Mednje smo šteli tudi stanovanja v lasti podjetij.
Prebivališče lastnikov – stanovanja, v katerih ima vsaj eden izmed lastnikov prijavljeno stalno prebivališče, a pri tem ni bilo znakov, da jih oddajajo na najemnem ali turističnem trgu.
Javna stanovanja so v lasti stanovanjskih skladov, občin, države in nepremičninskega sklada pokojninskega in invalidskega zavarovanja.
Neprodana stanovanja so še v lasti podjetij, ki so investirala v njihovo gradnjo in od zgraditve še nista pretekli dve leti.
Počitniška stanovanja v alpskem in obalnem območju so v lasti fizičnih oseb s stalnim prebivališčem v drugi statistični regiji, obenem pa ni bilo znakov, da bi šlo za naložbo, denimo, ker bi se oddajala turistom.
Preostalim 1234 stanovanjem ni bilo mogoče določiti načina uporabe. V nekaterih morda bivajo otroci ali sorodniki lastnikov, druga so prazna, v tretjih pa morda občasno prespijo lastniki. Lahko so tudi oddana na črnem trgu.
Kljub vsej potrebni skrbnosti pri ravnanju s podatki, obdelavi in analizi projektne ugotovitve predstavljajo le grobo oceno. Natančnost analize je omejena z verodostojnostjo in popolnostjo podatkov v javnih evidencah, pa tudi z omejitvami projektne metodologije, saj je bilo denimo nemogoče s 100-odstotno verjetnostjo potrditi, da neki lastnik v stanovanju, kjer je prijavljen, tudi zares prebiva.
Uporabili smo izključno javne podatke, ki so bili že dostopni javnosti, kot določa zakon o varstvu osebnih podatkov. Uporabili smo jih za presojo o tem, ali in koliko nepremičnin, zgrajenih po letu 2015, ni bilo namenjenih reševanju stanovanjskega vprašanja lastnika in je tako vplivalo na ceno nepremičnin na trgu. Javni interes po obveščanju javnosti, pravica do obveščenosti ter svoboda izražanja v tem primeru prevladajo nad upravičenimi interesi varstva zasebnosti in drugih osebnostnih pravic posameznikov, kot določa omenjeni zakon. Podatke smo anonimizirali, saj nas je zanimala širša slika nepremičninskega trga.
