Stanovanje za počitnikovanje
Matej Zwitter
—
Tretjina stanovanj v novogradnjah na Obali je bodisi naložbenih bodisi počitniških, je pokazala Oštrova preiskava Lov na stanovanje. »Trg ima na voljo čas in denar, jaz pa ne,« pravi eden izmed upajočih kupcev na Obali.
Ilustracija: Jernej Žumer
»Imam to srečo, da imam službo z v redu plačo in lahko nekaj prihranim,« pravi 32-letni Martin iz Kopra, ki načrtuje nakup stanovanja. »Vseeno lahko računam kvečjemu na 40 kvadratnih metrov veliko stanovanje in kredit za minimalno 30 let.«
Trenutno živi pri znancu. Po njegovi oceni so se najemnine v zadnjih desetih letih, odkar živi v Kopru, podvojile. »Če daš ob povprečni plači vsak mesec 600 ali 700 evrov za najemnino, lahko pozabiš, da boš kdaj prihranil za svoje stanovanje.«
Uradnih podatkov o višini najemnin ni, saj jih geodetska uprava zaradi njihove nezanesljivosti zadnjih pet let ne objavlja več. Cene rabljenih stanovanj v Kopru so se sicer po podatkih geodetske uprave zgolj med letoma 2020 in 2022 zvišale za 54 odstotkov.
Martin (priimek hranimo v uredništvu) rast cen pripisuje povečanemu povpraševanju po naložbenih stanovanjih, tudi za kratkoročno oddajanje turistom. »Prisiljen sem v tekmo s trgom. Toda trg ima na voljo čas in denar, jaz pa ne.«
Oštrova analiza lastništva stanovanj je pokazala, da je približno tretjina stanovanj v novogradnjah na Obali bodisi naložbenih bodisi počitniških. Večina naložbenih je v lasti podjetij; nekatera so oddana v turistični najem, nekatera pa v dolgoročnega.
V preiskavi Lov na stanovanje je ekipa Oštra več mesecev analizirala lastništvo stanovanj, ki so bila v najdražjih območjih v državi zgrajena od leta 2015, tudi na Obali. Preverjali smo, koliko jih je namenjenih bivanju lastnikov, koliko pa počitniški rabi in naložbi.
Študentsko mesto brez sob
V Kopru je preiskava zajela 398 novozgrajenih stanovanj – lastniki imajo stalno prebivališče prijavljeno le v približno polovici. Dobra desetina je naložbenih stanovanj, 8 odstotkov pa je počitniških.
Najverjetneje je počitniških stanovanj še več. Oštro je namreč med počitniška uvrstil le stanovanja, katerih lastniki imajo prebivališče v drugi statistični regiji. Toda Tilen Martinuč iz koprske nepremičninske agencije Apertura je povedal, da lastniki počitniških nepremičnin v njih pogosto prijavijo stalno prebivališče.
Zanesljivih ocen o deležu počitniških nakupov nima, predvideva pa, da je takšnih približno tretjina. V novogradnjah, kjer so cene višje, celo več kot polovica.
Razpoložljivost stanovanj v Kopru omejuje njihova uporaba za turistične nastanitve, pravi Borut Jerman, predsednik kulturno-izobraževalnega društva Pina, kjer pogosto iščejo najemna stanovanja za prostovoljce iz tujine.
»Problem je sezonskost,« pojasnjuje, saj so stanovanja na voljo od septembra do maja, potem pa se mora najemnik zaradi oddajanja turistom za tri mesece izseliti. »Poleg tega so cene nedosegljive. Prav zdaj iščemo stanovanje za sodelavca iz tujine in najemnine za enosobno stanovanje ali garsonjero se začnejo pri 400 ali 500 evrih, brez stroškov.«
Pritisk na regionalni stanovanjski trg poleg turizma ustvarjajo tudi potrebe po nastanitvah študentov, opozarja Andreja Cirman, ki na ljubljanski ekonomski fakulteti preučuje nepremičninski trg. »Ljubljana in Obala sta specifični, ker sta turistično oblegani, obenem pa sta še univerzitetna centra.«
Po podatkih študentskih domov univerze na Primorskem je v njihovih prostorih na voljo 521 postelj, na univerzo pa je v letošnjem študijskem letu vpisanih 5744 študentov. Po njihovi oceni jim primanjkuje okoli tisoč ležišč.
»V Kopru se od ustanovitve univerze ni poskrbelo za kakovostno bivanje študentov,« opozarja Boštjan Bugarič, arhitekt in docent na oddelku za vizualne umetnosti in oblikovanje primorske pedagoške fakultete, ki od leta 2004 raziskuje razvojne modele mestne univerze, to je povezave njenih vsebin z mestnimi. Poudarja, da bi bilo v mestnem jedru treba urediti več študentskih nastanitev in bolj kakovostne.
Kot pravi, je že pred 15 leti predlagal, da bi v študentski dom preuredili Tomosov blok v središču Kopra, ki je bil sprva namenjen delavcem Tomosa, do leta 2018 pa je bil v lasti občine. Takrat ga je občina prodala investitorju, ta je v njem zasnoval 21 stanovanj. Predstavnik investitorja Peter Cesar je za Primorske novice dve leti pozneje povedal, da so jih polovico kupili domačini, preostali kupci pa so bili »večinoma iz Ljubljane in Maribora, ki so si kupili počitniško stanovanje«.
Arhitekt Boštjan Bugarič opozarja, da se v Kopru udejanja ꞌinvestitorski urbanizemꞌ, zaradi katerega se mesto širi in razvija brez strokovnih premislekov. »Investitorski urbanizem v gradnjo novih sosesk ne vključuje dovolj zelenih površin in ustreznih javnih vsebin, kot so šola, vrtec, pošta, igrišča in podobno,« razlaga. »Cilj je čim večji izkoristek prostora za prodajo vsakega kvadratnega metra nove nepremičnine.«
V Kopru od leta 2015 niso zgradili nobenega javnega najemnega stanovanja. Na mestni občini krivdo za to pripisujejo temu, da je »občina v preteklosti dajala prednost gradnji stanovanj za trg in svoj dragoceni prostor zato prodajala zasebnim investitorjem«.
Pojasnili so, da je leta 2018 v Kopru primanjkovalo nekaj več kot 2800 stanovanj, do leta 2041 pa naj bi se primanjkljaj povečal na dobrih 4200. Zdaj mestni stanovanjski sklad v sodelovanju z republiškim gradi 166 novih stanovanj.
Praznjenje primestnih sosesk
Edina obalna občina, ki ima sprejet prostorski načrt, je Ankaran. Tam je bilo po podatkih Oštra od leta 2015 zgrajenih 19 novih stanovanj. Lastniki so prijavljeni v polovici.
V Izoli in Piranu lastniki prebivajo le v dobri tretjini prodanih tržnih stanovanj. Petina je naložbenih, med njimi prevladujejo stanovanja v lasti podjetij, ki pa po uradnih podatkih niso oddana v najem.
Daniel Lovšin iz piranske nepremičninske agencije Casabela ne more z gotovostjo pojasniti, zakaj imajo podjetja ta stanovanja v lasti, možnih pa je več scenarijev. Nekatera so morda v lasti podizvajalcev, ki so jih prejeli kot kompenzacijo za storitve pri gradnji stavbe, druga so podjetja verjetno kupila kot naložbo ali pa jih direktorji uporabljajo kot počitniška stanovanja.
Podjetja morajo s stanovalci, tudi z lastniki, vedno skleniti najemno pogodbo, kar velja tudi, če je stanovanje namenjeno le počitniški rabi, sicer gre za davčno utajo.
Prav tako morajo o sklenjenih najemnih poslih poročati geodetski upravi (Gurs), a ti podatki so pomanjkljivi, saj uprava nima možnosti nadzora nad celovitostjo poročanja, kot so pojasnili za Oštro. Tako je mogoče, da so podjetja stanovanja oddala v najem, toda o tem niso poročala Gursu.
Nekaj manj kot tretjina stanovanj v Izoli in Piranu je počitniških. V nasprotju z alpskim območjem, kjer prevladujejo počitniške hiše, so za obmorski pas večinoma značilna počitniška stanovanja v večstanovanjskih stavbah, pravi Miha Koderman, ki na oddelku za geografijo primorske univerze preučuje prostorske značilnosti počitniških bivališč. V starih mestnih jedrih in primestnih stanovanjskih blokih naj bi po prvotnih načrtih živeli lokalni prebivalci, toda po osamosvojitvi so številna stanovanja postopno postala počitniška.
Na obrobju Izole denimo stoji večstanovanjska stavba s 76 stanovanji, zgrajena leta 2017. Oštrova analiza je pokazala, da le v tretjini stanovanj lastniki stalno bivajo, skoraj polovica pa je počitniških.
Na izolski občini so za Oštro pojasnili, da je v Izoli 1384 stanovanj v lasti ljudi s stalnim prebivališčem kje drugje. Poudarili so, da vsa niso počitniška, saj nekatera denimo oddajajo na najemnem trgu, druga so morda prazna, ker jih prenavljajo.
Po njihovi grobi oceni je turizmu namenjenih od 900 do 1000 stanovanj. Če upoštevamo to oceno in podatke statističnega urada o številu stanovanj v občini, turistična stanovanja predstavljajo približno 11 odstotkov izolskega stavbnega fonda.
Da bi bolj učinkovito zadovoljevala stanovanjske potrebe občanov, občina načrtuje ustanovitev stanovanjskega sklada in gradnjo bloka z neprofitnimi stanovanji. Izola je sicer po Oštrovi analizi v zadnjih osmih letih med obalnimi občinami pridobila največ javnih stanovanj. Tam jih je namreč 60 zgradil nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja.
Izolske ulice pozimi. Foto: Matej Povše
Beg pred inflacijo
Po mnenju nepremičninskega agenta Daniela Lovšina je večina turističnih stanovanj na Obali res v starih mestnih jedrih. Pravi, da so pogosti kupci, ki »takoj vprašajo, ali ima stanovanje soglasje sosedov za turistično oddajanje«. (Oštro starejših stanovanj sicer ni zajel v preiskavo, saj smo se osredotočili na novogradnje.)
Lovšin opaža, da domačini prodajajo stanovanja, ki se spreminjajo v turistične nastanitve, s tem pa iz mesta izginjajo tudi storitve za občane. »Banko v Piranu so zaprli, ostaja še pošta. Včasih je bila železnina, tehnična trgovina, zdaj tega ni več. Mestna jedra dejansko siromašijo.«
Kupci naložbenih stanovanj na Obali so bolj redko lokalni prebivalci, prihajajo zlasti iz drugih delov Slovenije. Stanovanja uporabljajo le občasno, za počitnice, sicer pa jih oddajajo turistom. Taki nakupi so se povečali po epidemiji koronovirusa, kar Lovšin pripisuje begu pred inflacijo: »Imel sem kupce z delnicami ali kriptovalutami, ki so to premoženje pretopili v nepremičnine.«
Slobodan Simić, direktor piranskega zavoda Mediteranum za raziskovanje kulturne dediščine in zgodovine obmorskega prostora, opozarja, da se to mesto prazni že od konca 60. let prejšnjega stoletja. Prebivalci so se selili v sodobnejše novogradnje v sosednjih naseljih, politika mirujočega prometa pa je onemogočila obrtniško in podjetniško dejavnost.
Po njegovih podatkih je v Piranu na začetku 70. let živelo 6000 ljudi, danes pa jih je le še dobrih 800. Po njegovi oceni so kupci približno polovico izpraznjenih stanovanj spremenili v turistične nastanitve, ki povečini ne prispevajo k ohranjanju in bogatenju mediteranske kulture in dediščine mesta.
»Piran postaja kontinentalna počitniška vas ob morju, ne pa ohranjeno in živahno mediteransko srednjeveško mesto, ki živi z morjem in kreativnim, mladim in podjetnim omogoča ustvarjalni prostor in perspektivo.«
Podatki iz Oštrove analize predstavljajo deleže prodanih tržnih stanovanj, izločena pa so javna in neprodana.
