Naložbeno okno v Alpe
Matej Zwitter, Maja Čakarić
—
Več kot polovica novozgrajenih stanovanj v alpskih turističnih občinah je namenjena naložbi ali počitniški rabi, ugotavlja preiskava Oštra.
Ilustracija: Jernej Žumer
Jože Markeš iz Stare Fužine v Bohinju že pet let išče svoje prvo stanovanje. »Že na začetku sem bil pesimističen. Ko sem preveril cene na trgu nepremičnin, pa se je pesimizem le še povečal,« se spominja.
Preveril je možnosti nakupa zemljišča za gradnjo, toda cene so bile zanj nedosegljive. Enako je bilo z najemom, saj je dolgoročnih najemnih stanovanj v občini Bohinj zelo malo – lastniki jih raje kratkoročno oddajajo turistom. Zdaj si v hiši staršev ureja podstrešno stanovanje.
Toda prepričan je, da gradnje stanovanj v Bohinju ne primanjkuje. Morda je je celo preveč, saj je del občine v Triglavskem narodnem parku, razmišlja Markeš, po izobrazbi geograf, ki je v magistrski nalogi preiskoval vpliv turizma na naravno in družbeno okolje v Bohinju.
»Premožni se z vlaganjem v stanovanja branijo pred inflacijo, nato pa jih oddajajo turistom, da se jim investicija povrne,« je prepričan. Kupcem, ki so za zazidljiva zemljišča pripravljeni ponuditi več od domačinov, lokalni prebivalci ne morejo konkurirati. Gradnja lastnega doma je tako odvisna od tega, »ali imaš zazidljivo zemljišče v družini«.
Da povpraševanje kupcev od drugod vpliva na lokalne stanovanjske trge, je pokazala tudi Oštrova preiskava Lov na stanovanje. Ekipa Oštra je več mesecev preiskovala lastništvo novogradenj na območjih z najvišjimi cenami, tudi v alpskem turističnem območju, ki poleg občine Bohinj med drugim obsega še Bled, Gorje in Kranjsko Goro.
Od leta 2015 do danes so 40 odstotkov stanovanj v novogradnjah v alpskih turističnih občinah kupili posamezniki in podjetja iz drugih regij, kaže preiskava. Dve tretjini teh je najverjetneje počitniških, sicer pa prevladuje oddajanje turistom ali v dolgoročni najem.
Oštro je v preiskavi poskušal oceniti, kolikšen del najdražjih stanovanj je namenjen bivanju lastnikov, kolikšen pa naložbi, denimo za oddajanje na najemnem ali turističnem trgu. V Kranjski Gori je delež turističnih nastanitev najvišji. Počitniška stanovanja in kratkoročne turistične namestitve tam skupaj zasedajo več kot polovico novega stanovanjskega fonda. V Gorjah pa je bilo v zadnjih osmih letih zgrajenih le 19 novih stanovanj, od katerih v približno dveh tretjinah živijo lastniki.
Oskrbovana stanovanja na Bookingu
Vsako četrto stanovanje v novogradnjah v alpskem turističnem območju je namenjeno počitnikovanju, kažejo ugotovitve Oštrove preiskave. Toda delež počitniških stanovanj je najverjetneje še večji.
Med počitniška smo uvrstili tista stanovanja, ki so v lasti posameznikov s prebivališčem v drugi statistični regiji, vendar jih po uradnih podatkih ne oddajajo v najem. Stanovanj, v katerih ima vsaj eden od solastnikov prijavljeno bivališče, nismo šteli med počitniška.
Pogosto sicer vsaj eden izmed lastnikov počitniškega stanovanja v njem prijavi stalno prebivališče, je za Oštro pojasnila Lidija Kordež iz blejske nepremičninske agencije Makler. Po njeni oceni je v nekaterih starejših večstanovanjskih stavbah na Bledu do polovica stanovanj namenjenih počitniški rabi.
Največji novejši stanovanjski kompleks na Bledu s skupno 86 stanovanji je leta 2018 zgradilo podjetje Mijaks. Občinski podrobni prostorski načrt je predvideval gradnjo soseske z oskrbovanimi stanovanji in največ tretjino običajnih. Predvidena je bila tudi zdravstvena ambulanta.
Soseska oskrbovanih stanovanj na Bledu. Foto: Matej Povše
Toda danes v soseski prevladuje turistična raba, kažejo Oštrove ugotovitve. Tretjina stanovanj je namreč počitniških, še tretjina pa je naložbenih, ta so povečini v lasti podjetij ali pa jih oddajajo turistom. Ambulante v kompleksu ni.
»To je znana zloraba,« pravi Andreja Cirman, ki na ljubljanski ekonomski fakulteti preučuje nepremičninske trge. »Stanovanja klasificirajo kot oskrbovana, nato pa jih prodajo brez oskrbe, vendar je zaradi manjšega števila parkirnih mest gradnja cenejša.« Več parkirnih mest namreč zahteva zgraditev večje garaže ali zasedejo večji delež zemljišča, kar podraži gradnjo.
Občinski prostorski načrt Bleda narekuje, da mora imeti vsako stanovanje v večstanovanjskih stavbah na voljo dve parkirni mesti. Za oskrbovana stanovanja zadostuje že eno.
Blejski župan Anton Mežan je nad razvojem soseske razočaran. Pravi, da je Mijaks predstavnikom občine pred začetkom gradnje zagotovil, da se v takem stanovanju ne morejo prijaviti mlajši od 65 let, kar naj bi preprečilo oddajanje turistom.
»Dejstvo pa je, da so bila stanovanja prodana kot običajna in da se med drugim oddajajo turistom.« Nanj so se obrnili tudi stanovalci, ki so v prodajni pogodbi podpisali soglasje, da se strinjajo z oddajo stanovanj turistom, zdaj pa bi radi soglasje preklicali, pravi.
Direktor Mijaksa Miha Jarc je za Oštro zanikal, da bi kadarkoli zagotovil, da bodo v stanovanjih lahko prebivali le starejši. Na to, kako kupci danes uporabljajo stanovanja, kot investitor nima vpliva. »Tega komentirati ne znam, lahko pa rečem, da so stanovanja kupili po 2500 evrov za kvadratni meter, danes pa so vredna 4000.«
Pravi pa, da so kupce obvestili, da Mijaks namerava v stavbi ponujati tudi turistične nastanitve za starejše, vendar so od tega kasneje odstopili. Gradnja oskrbovanih stanovanj po njegovih trditvah ni cenejša, temveč kvečjemu dražja od običajnih, saj morajo biti prilagojena gibalno oviranim.
Bled je sicer po podatkih Oštrove analize edina alpska občina z novimi javnimi stanovanji. Čez cesto od Mijaksove soseske je namreč nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja zgradil blok s 60 oskrbovanimi stanovanji.
Med vikendaši vse več tujcev
V Kranjski Gori v zadnjih osmih letih niso zgradili večjega stanovanjskega kompleksa. Največja novejša stavba ima deset stanovanj, od tega je osem počitniških, je pokazala Oštrova analiza. V tej občini je sicer med vsemi alpskimi občinami delež počitniških bivališč v novogradnjah največji, skoraj 40-odstoten. Stalne prebivalce ima le nekaj manj kot četrtina stanovanj.
Povpraševanje po počitniških bivališčih nedvomno vpliva na dvig cen nepremičnin, meni Miha Koderman z oddelka za geografijo na primorski fakulteti za humanistične študije, ki raziskuje pojav počitniških bivališč. Toda ta vpliv je težko razločiti od vpliva turizma na splošno raven cen, ne zgolj nepremičnin.
Analize občinskih podatkov o lastnikih počitniških bivališč v Kranjski Gori, Bohinju in Piranu kažejo na povečevanje deleža tujcev, je pojasnil Koderman. V Kranjski Gori se je denimo po njegovih podatkih, ki temeljijo na občinski evidenci, število lastnikov s stalnim prebivališčem zunaj Slovenije med letoma 2011 in 2022 povečalo za več kot 70 odstotkov, medtem ko je skupno število lastnikov počitniških bivališč zraslo za 48 odstotkov.
Navzočnost vikendašev pa ima lahko tudi pozitiven vpliv na lokalno okolje, je poudaril. To vpliva na povpraševanje po dobrinah in storitvah, prav tako se lahko kaže v izboljšanju infrastrukture, kot so prometne povezave ali vodovodno omrežje.
“Če so lokalni prebivalci prisiljeni v tekmo z evri, vedno izgubijo, saj nekdo iz Ljubljane ali Londona lahko ponudi še tisoč evrov več”
Koderman sicer še opozarja, da so podatki o počitniških bivališčih na državni ravni pomanjkljivi, saj lastnikov ni mogoče prisiliti k registraciji bivališča kot počitniškega. Imajo pa nekatere občine svoje evidence, ki bi lahko v primeru, da bi tovrstno registracijo počitniških bivališč uvedle vse slovenske občine, postale podlaga za »celovitejšo in morda tudi pravičnejšo obdavčitev, pri čemer bi bili lastniki več nepremičnin registrirani v enotni evidenci in bolj premišljeno obdavčeni«.
Pod pritiskom kapitala
Oštro je v podatkovni analizi zanesljivo lociral 56 stanovanj v vseh alpskih turističnih občinah, ki se oddajajo turistom. Dobra tretjina njihovih lastnikov prihaja iz drugih statističnih regij.
V Bohinju je občina opravila analizo ponudnikov vseh turističnih nastanitev. Ugotovili so, da 40 odstotkov podjetij, ki ponujajo zasebne nastanitve, nima sedeža v občini. Še 10 odstotkov pa jih je v lasti Bohinjcev, ki so se iz občine izselili, vendar denimo turistom oddajajo podedovano nepremičnino.
»Zgradijo hišo, dobijo uporabno dovoljenje, potem pa upravljajo z njo kot s počitniško nastanitvijo na daljavo,« je za Oštro opozoril bohinjski župan Jože Sodja. »Če bi tukaj živeli, s tem ne bi imel težav, saj oddajanje sob prinaša dodaten zaslužek. Vendar naj lastnik tukaj tudi živi, skrbi za kraj in za skupnost. Prišli smo pa tako daleč, da ključe turistom predajajo na daljavo, brez stika.«
»Ta stanovanja bi lahko bila v dolgoročnem najemu,« meni direktor Turizma Bohinj Klemen Langus, ki je prepričan, da povpraševanje zunanjih vlagateljev preprečuje mladim, da bi našli stanovanje. »Smo pod pritiskom kapitala.«
Za oddajanje stanovanja v turistični najem je trenutno potrebno zgolj soglasje vseh etažnih lastnikov, so za Oštro pojasnili na ministrstvu za solidarno prihodnost. Na občini pa si želijo več pristojnosti pri regulaciji turističnih nastanitev.
V Bohinju so v občinskem prostorskem načrtu določili, da je na območjih stanovanjske gradnje dopustno največ polovico površine stavbe nameniti apartmajem. »To piše v odloku, toda zakon prevlada,« nemoč opiše župan Sodja. »Ko lastniki pridobijo uporabno dovoljenje, gredo lahko živet v Ljubljano, tukaj pa oddajajo.«
Urban Jeriha z Inštituta za politike prostora (IPoP), ki je vodil pripravo bohinjske stanovanjske strategije, meni, da bi omejevanje turističnega oddajanja lahko pozitivno vplivalo na dostopnost stanovanj, vendar bi hkrati prizadelo domačine, ki oddajajo stanovanja in jim to predstavlja prihodek.
Tudi sama gradnja stanovanj za trg po njegovem ne bo prinesla učinkov. »Če so lokalni prebivalci prisiljeni v tekmo z evri, vedno izgubijo, saj nekdo iz Ljubljane ali Londona lahko ponudi še tisoč evrov več,« je ponazoril. Ključni ukrep je po njegovem mnenju zato gradnja občinskih najemnih stanovanj.
»To se sliši lepo, ni pa brez čeri,« je opozoril. Če ima občina na voljo zemljišče, lahko s prodajo hitro zasluži, medtem ko gradnja stanovanj zanjo pomeni velik strošek. »Odločitev ni lahka, sploh za majhne občine. Je pa edina, ki zagotovo prinaša rezultate.«
Podatki iz Oštrove analize predstavljajo deleže prodanih tržnih stanovanj, izločena pa so javna in neprodana.
