Anuška Delić, Samo Demšar (Oštro), Mariusz Sepioło (Frontstory.pl)

—

Ob začetku vojne v Ukrajini se je hitro spremenilo lastništvo 85 milijonov evrov vrednega stanovanjskega projekta v Ljubljani. Ruskega investitorja sta zamenjala Poljak in Slovenec, ki ne želita javno razkriti finančnih virov za investicijo. Medtem se ob dokumentih projekta Ciper – zaupno porajajo vprašanja o tem poslu.

Velika travnata parcela v Dravljah, kjer Lesnep načrtuje Regentov kvart. Foto: Matej Povše

Matjaž Cerjak, direktor podjetja Lesnep, ki investira v več deset milijonov evrov vreden stanovanjski projekt v ljubljanskih Dravljah, je septembra letos za portal Siol dejal, da se je zaradi vojne v Ukrajini iz projekta umaknil večinski ruski investitor Aleksej Krukovski.

Zamenjal ga je poljski večinski investitor Cezary Smorszczewski, medtem ko je Cerjak ostal 10-odstotni lastnik. »Zgolj potencialna povezava z Rusijo bi lahko negativno vplivala na projekt in predstavljala določeno tveganje,« je dejal Cerjak.

Toda dokumenti iz projekta Ciper – zaupno, ki sta jih analizirala Oštro in Frontstory.pl, kažejo na nepravilnosti v postopku prodaje investicijskega podjetja ob začetku vojne. Prav tako vzbujajo dvom, ali imata nova investitorja dovolj finančnih sredstev za nakup in nadaljnji razvoj projekta.

Dokumenti razkrivajo nakazila nekdanjega ruskega investitorja v vrednosti 1,3 milijona evrov v tednih pred izbruhom vojne v Ukrajini. Enega od financerjev v ruskem podjetju prvotnega investitorja je EU sankcionirala le teden kasneje.

Smorszczewski in Cerjak novinarjem nista razkrila, kdo in kako je ob njunem prevzemu financiral izplačilo Krukovskega, ki je v projekt vložil osebni denar.

Ugotovitve na podlagi ciprskih dokumentov tako vzbujajo pomisleke o Cerjakovih navedbah, da se je prvotni ruski investitor umaknil iz projekta, in, če se je, kdo investicijo dejansko financira zdaj.

Nekaj mesecev prej, preden je Cerjak slovenski javnosti julija v intervjuju prvič zagotovil, da ruski investitorji niso več del projekta, je Smorszczewski na tiktoku objavljal videe iz vile v Alicanteju. Vilo je ta čas mogoče najeti za 229 evrov na dan.

V videu je svojim sledilcem dal vpogled v svoje življenje v Španiji in poudarjal prednosti vlaganja vase.

Osebna investicija

Prvotni investitor Aleksej Krukovski je leta 2013 prvič postal direktor slovenskega podjetja BRDS, ki ga je ustanovil njegov poslovni partner Igor Spiridonov. Podjetje je kupilo nekaj nepremičnin na slovenski obali, vendar ni sodelovalo v večjih investicijah.

Medtem je podjetje Lesnina inženiring v Ljubljani dalj časa načrtovalo gradnjo stanovanjske soseske na široki travnati parceli v Dravljah. Zemljišče je obkroženo s starejšimi stanovanjskimi bloki in vrtcem. Podjetje je nameravalo zgraditi tri stolpnice, a z izbiro lokacije se okoliški prebivalci niso strinjali.

Že leta 2004, ko so izvedeli za načrtovano gradnjo na parceli, ki je bila prej namenjena za gradnjo osnovne šole, so se organizirali v civilno iniciativo. Kot poudarjajo, bi projekt škodoval okolici in zmanjšal naravno svetlobo. Dodajajo, da investitor ne načrtuje zadostnega števila parkirišč in da bodo gradili preblizu vrtca, ki je že zdaj preobremenjen.

Ljubljanska upravna enota leta 2011 Lesnini inženiring ni izdala gradbenega dovoljenja, saj podjetje ni izkazalo gradbenih pravic na vseh zemljiščih, ki bi jih uporabili za gradnjo. V tem obdobju se je začela tudi prisilna poravnava Lesnine inženiring, ki je lastništvo parcel leta 2013 prenesla na novoustanovljeno hčerinsko podjetje Lesnep.

Projekt je, kot kaže, pretežno zastal do leta 2020, ko je podjetje Krukovskega BRDS kupilo Lesnep za 5,07 milijona evrov. Matjaž Cerjak je bil priča pri podpisu pogodbe.

Tri dni pozneje je Krukovski na Cipru ustanovil podjetje Brusnika, Abroad Limited. Kot kažejo dokumenti, posredovani Eurobank Cyprus, je Krukovski banki napovedal, da bo imelo podjetje šest milijonov evrov letnih prihodkov od prodaje. Pričakoval je tudi, da bo podjetje od njega in od slovenske podružnice Brusnica skupno prejelo šest milijonov evrov.C

Ciper – zaupno je novinarska preiskava mednarodnega konzorcija preiskovalnih novinarjev (ICIJ) v sodelovanju s Paper Trail Medio in medijskimi partnerji. V preiskavi so novinarji vzeli pod drobnogled 3,6 milijona razkritih dokumentov šestih ciprskih ponudnikov finančnih storitev ter podjetja iz Latvije.

Podatki, ki jih je Krukovskiy posredoval agentu ConnectedSky.

Podatki, ki jih je Krukovskiy posredoval banki.

Kot kažejo podatki iz poročila o tržni vrednosti projekta Regentov kvart iz leta 2021, so bili stroški gradnje ljubljanske stanovanjske soseske ocenjeni na 54,8 milijona evrov brez davka na dodano vrednost. Krukovski je banko Eurobank Cyprus obvestil, da bo v projekt vložil osebna sredstva.

Tistega leta je Krukovski banki in ponudniku finančnih storitev ConnectedSky predložil različni oceni njegovega osebnega premoženja. V obrazcu, ki ga je januarja 2021 predložil družbi ConnectedSky, je navedel skupno 5,6 milijona evrov premoženja, le teden pozneje pa se je vrednost njegovega premoženja v obrazcu za banko skoraj potrojila, na 15 milijonov evrov.

Junija je Krukovski podjetju Brusnika, Abroad posodil 3,1 milijona evrov. Podjetje je sredstva kmalu posodilo naprej slovenski Brusnici pod enakimi pogoji – le z 2,3 odstotka višjo obrestno mero.

Krožna prodaja

Krukovski je za odprtje bančnega računa podjetja Brusnika, Abroad pooblastil Vero Kvitkovskajo, direktorico podjetja BRDS.

Kvitkovskaja in Krukovski sta prijavljena v sosednjih stanovanjih na istem naslovu v Jekaterinburgu. Oba sta študirala na univerzi v ruskem mestu Tjumen, Kvitkovskaja pa je bila v preteklosti zaposlena v podjetjih iz ruske skupine Brusnika.

Kvitkovskaja je za Oštro povedala, da je Krukovskega spoznala pred 15 leti, ko se je zaposlila v Brusniki. Dodala je, da je blok v Jekaterinburgu, v katerem sta kupila stanovanji, zgradila Brusnika.

Krukovski je bil v obdobju 2008–2013 mestni svetnik v Tjumnu, kot kandidat na listi stranke Združena Rusija. V obrazcih, ki jih je predal banki, je zanikal, da bi bil sam politično izpostavljena oseba ali da bi imel s takimi osebami stike.

Prvo podjetje iz skupine Brusnika je Krukovski ustanovil leta 2004 prav v Tjumnu. Guverner tjumenske regije je bil takrat Sergej Sobjanin, vidni član Združene Rusije. Leta 2010 je postal župan Moskve, Brusnika pa je tam začela graditi leta 2016.

Skupina Brusnika je bila leta 2020 uvrščena na seznam sistemsko pomembnih organizacij za rusko gospodarstvo na področjih gradbeništva ter stanovanjskih in komunalnih storitev. Član komisije, ki je bila odgovorna za odobritev seznama, je bil tedaj Sobjanin.

Do konca leta 2021 je Krukovski podjetju Brusnika, Abroad posodil 375.000 evrov. Prav tako je dva 10-odstotna deleža podjetja, ki je bilo tistega leta ocenjeno na 277.000 evrov, prodal Cerjaku in Kvitkovskaji. Zanju sta odštela vsak 100 evrov.

Do začetka vojne je podjetju po posojilni pogodbi nakazal že 1,3 milijona evrov.

Medtem je Brusnica v Ljubljani ustanovila novo podjetje – K66. Čeprav to leta 2021 ni imelo prihodkov, je 29. decembra od BRDS kupilo Lesnep za 5,63 milijona evrov. Pet dni kasneje je BRDS za podpis že sklenjene prodajne pogodbe izdal retroaktivno pooblastilo Levu Popelu.

V odzivu za Oštro je Popel trdil, da je imel veljavno splošno pooblastilo že septembra 2021. Po njegovih navedbah je pogodbo 29. decembra podpisal na podlagi tega pooblastila.

Retroaktivno izdajo pooblastila Popelu pa je potrdila direktorica BRDS, Kvitkovskaja. Pojasnila je, da so se za to odločili zaradi praznikov, sicer pa so za pomoč pri sklenitvi pogodb vedno zaposlovali ugledne odvetniške pisarne.

V prvih dneh marca 2022 je K66 Lesnep prodal naprej Brusnici za skorajda identičen znesek – 5,64 milijona.

Cerjak in Smorszczewski sta novinarjem Oštra in Frontstory.pl pojasnila, da so v tistem času postavljali projektno strukturo, v kateri sta bila Lesnep in K66 projektni podjetji, Brusnica pa krovna družba.

Zanikala sta, da bi šlo za manever za zakrivanje ruskega kapitala, vendar nista razkrila, kdo, kdaj in s katerimi finančnimi viri je izplačal Krukovskega.

Letno poročilo Brusnice za leto 2022 kaže, da je imela 27 milijonov evrov posojil. Smorszczewski je na vprašanja o viru teh posojil odvrnil, da je »del obsegal posojilo Krukovskega, ki ga je prevzel, večina pa denar z evropskega trga terjatev pod tržnimi pogoji«.

Novinarjem Frontstory.pl je dejal, da je »izkoristil situacijo«, saj je v njej videl priložnost. To je njegov način življenja, pravi, »kupi poceni – prodaj dražje«.

Vztrajno je nasprotoval razlagi, da bi bila s Cerjakom posrednika, katerih namen je prikrivanje povezav z ruskim financiranjem. On je dejanski lastnik Brusnice, vse druge razlage pa niso verodostojne.

Krukovski se je na obsežna vprašanja odzval na kratko in zatrdil, da so številna med njimi »nepomembna, zadevajo poslovne skrivnosti ali redno poslovanje«. V Sloveniji živi že več kot desetletje, z zamislijo o izvedbi nepremičninskega projekta pa se je poigraval dlje časa.

Cerjaka je spoznal, ko je ta delal za PSN v Rusiji, po vrnitvi v Slovenijo leta 2020 pa mu je predlagal naložbo v Regentov kvart. Krukovski je sklenil, da bo ta osebna, a se je kljub temu umaknil »iz političnih razlogov«.

Brusnikini financerji

Do začetka vojne v Ukrajini je ciprska Brusnika, Abroad slovenski podružnici Brusnici že izplačala obroke posojila v skupni vrednosti 1,1 milijona evrov, kažejo razkriti dokumenti. Toda nakazila so se ustavila 9. marca 2022.

Tistega dne je Evropska unija sankcionirala Dmitrija Konova, predsednika upravnega odbora največje ruske petrokemične družbe Sibur Holding. Po pojasnilih sveta EU je bil Konov sankcioniran zaradi vloge v tem podjetju, ki je v lasti oligarhov Leonida Mihelsona in Genadija Timčenka, tesno povezanih z ruskim predsednikom Putinom.

Proti uvedbi sankcij se Konov bori na evropskem sodišču, saj zatrjuje, da so mu bile kršene pravice in da v Sibur Holdingu nikoli ni imel odločevalske vloge.

Konov je bil od leta 2007 do 2022 član sveta direktorjev in predsednik upravnega odbora Sibur Holdinga. Vsaj od leta 2017 do 2022 je bil tudi manjšinski lastnik te družbe.

V času prodaje manjšinskega deleža je Brusnika, Construction and Development, matično podjetje ruske skupine Brusnika, Konovu povrnila 5,2 milijona evrov osebnega posojila. Bilo je brezobrestno in z dospetjem v petih letih.

“Novinarjem Frontstory.pl je Smorszczewski dejal, da je »izkoristil situacijo«, saj je v njej videl priložnost. To je njegov način življenja, pravi, »kupi poceni – prodaj dražje«.”

Konov je posojilo dal avgusta 2018, zavaroval pa ga je s hipoteko na 15 odstotkih osnovnega kapitala podjetja Brusnika, Construction and Development, ki je bilo takrat nominalno vredno le 1277 evrov.

V odgovorih za Frontstory.pl je Konov pojasnil, da je bilo posojilo poplačano 2. marca 2022. Na seznam sankcioniranih oseb ga je EU uvrstila teden dni pozneje.

Zakaj je bilo posojilo brezobrestno, ni pojasnil.

Leta 2018 se je Konov pri družbi Brusnika, Construction and Development zadolžil tudi sam, in sicer za 2,7 milijona evrov. Dolg je temeljil na pogodbi o zamenljivem posojilu, ki jo je leto prej sklenil z neznanim podjetjem. Odplačal ga je do konca leta 2018.

Takrat se je pri Brusniki, Construction and Development zadolžilo tudi ciprsko podjetje Brusnika Estate Limited, katerega dejanski lastnik je bil prek slovenskega BRDS Krukovski. Zadolžilo se je za enako vsoto kot Konov.

Povrhu je Brusnika, Construction and Development leta 2021 podjetju BRDS posodila 2,07 milijona evrov, to pa je posojilo odplačalo še v istem letu.

Kljub temu posojilu je Vera Kvitkovskaja, direktorica BRDS od 2020., v odzivu na vprašanja Oštra trdila, da podjetje ni nikoli prejelo finančnih sredstev iz ruske skupine Brusnika.

Oštro jo je vprašal, zakaj so v investicijo pripeljali vlagatelja z nedavnimi izkušnjami v podjetjih, katerih dejanski lastniki so bili sankcionirani oligarhi, ko pa so projekt poskušali očistiti ruskega vpliva. Dejala je, da so takrat obstajala tveganja za zaseg ruskega premoženja. Ko so sklenili, da bodo investicijo prodali, je bil Smorszczewski »v tistem času najboljša alternativa«.

Dejanski lastnik podjetja Brusnika Estate* je danes Cerjak, ki pa je v odgovorih za Oštro zanikal, da bi kaj vedel o njem. Tudi po pojasnilih novinarke, da je v lasti njegovega podjetja BRDS, ni imel dodatnih komentarjev. Ponovil je, da bosta s Smorszczewskim zaprla ciprsko Brusniko, Abroad, saj je v projektni strukturi ne potrebujeta.

Dolg podjetja BRDS v poročilu ruske družbe Brusnika, Construction and Development za leto 2021 (v tisočih rubljev).

Slovenec z ruskimi izkušnjami

Tako Cerjak kot Smorszczewski sta bila v preteklosti na vodilnih položajih v podjetjih, ki so jih obvladovali ruski oligarhi.

Cerjak je bil od 2013. do 2020. direktor in kasneje podpredsednik za prodaje in prevzeme pri družbi PSN, ki se je ukvarjala z razvojem nepremičnin. Takrat jo je delno obvladoval oligarh Dmitrij Ananijev, nekdanji solastnik ruske banke Promsvyazbank.

Banko je leta 2018 prevzela ruska vlada, od leta 2022 pa je na seznamu sankcij EU, ZDA in drugih držav.

Cerjak je julija letos za časopis Delo dejal, da je PSN zapustil zaradi »konfliktov med lastniki podjetja in političnimi veljaki v Moskvi«. Takrat je začel iskati financerje, ki bi bili pripravljeni vlagati v slovenske projekte. Kot je povedal, mu je bilo zaradi njegovih izkušenj najlažje navezati stik z ruskimi investitorji.

Leta 2021 je Cerjak v izjavi za namen skrbnega pregleda stranke, ki jo je posredoval ponudniku finančnih storitev ConnectedSky, svoje premoženje ocenil na lestvici od 810.000 do 1,6 milijona evrov.

Toda v pogovoru za Oštro je to zanikal in dejal, da je še precej večje, saj je od leta 2003 delal v tujini po cele dneve, tudi ob sobotah, za kar je bil dobro nagrajen.

Poljak z ruskimi izkušnjami

Cezary Smorszczewski je znan poljski podjetnik, nekdanji podpredsednik banke Alior Bank in državnega energetskega podjetja PKN Orlen. Od leta 2014 je posredno in neposredno investiral v številna finančno-tehnološka podjetja.

Je lastnik vsaj dveh vil na Poljskem, januarja letos pa se je z družino za pol leta preselil v špansko mesto Alicante. V videih na družbenem omrežju tiktok, ki jih je posnel v luksuzni vili z bazenom in pogledom na morje, je sledilcem pojasnil, da se je v Španijo preselil začasno, da bi pridobil še drugo gledišče.

V odgovorih za Frontstory.pl je to sicer zanikal in dejal, da so se preselili le za štiri mesece in zdaj spet živijo na Poljskem.

Njegove izkušnje z ruskimi podjetji so obsežnejše od Cerjakovih. Preden je postal večinski lastnik Brusnice in povezanih družb, je bil direktor luksemburškega podjetja A-Cloud. Dejanski lastnik tega je bil takrat še en sankcionirani oligarh, Mihail Fridman, soustanovitelj največje ruske zasebne banke Alfa Bank.

A-Cloud sta leta 2018 ustanovili podjetji v lasti Smorszczewskega in češkega bankirja Petra Smide, ki je bil v preteklosti zaposlen v Alfa Bank. Dve leti pozneje je deleže Smorszczewskega odkupilo Fridmanovo podjetje ABH Financial, direktor A-Clouda pa je postal Pavel Nazarijan, sodelavec ruskih oligarhov. Podjetje je bilo likvidirano leta 2021.

Nazarijan je bil povezan z luksemburškimi podjetji iz krogov oligarhov Petra Avena in Germana Hana, sicer s Fridmanom povezanih prek Alfa Group, katere del je Alfa Bank.

Novinarjem Frontstory.pl je Nazarijan potrdil, da je bil ABH Financial največji investitor A-Clouda, a je poudaril, da je bil le manjšinski in posredni lastnik teh podjetij ter jih ni upravljal. To drži, saj so bili vsi družbeniki manjšinski lastniki.

Smorszczewski je leta 2018 skupaj s Smido v Luksemburgu ustanovil tudi podjetje za investicije v finančne tehnologije, Corviglia Capital Fund. Takrat je poljski medij Puls Biznesu poročal, da bodo v sklad vlagali Rusi, Smorszczewski pa je za isti medij zanikal, da bodo vanj investirali ruski državljani.

Nazarijan je za Frontstory.pl dejal, da je Fridmanovo podjetje ABH Financial leta 2018 v sklad investiralo 1,27 milijona evrov.

Druge naložbe v Sloveniji

Cerjakovo podjetje BRDS, ki je bilo vključeno v prodajno verigo Lesnepa, po trditvah Smorszczewskega in Cerjaka namenjeno pripravi projektne strukture, ima v lasti 17 drugih zemljišč oziroma nepremičnin v primorskih katastrskih občinah Portorož, Piran, Malija in Cetore. Nekatere med temi je BRDS kupil od podjetja K66, to pa jih je na javni dražbi kupilo od občine Izola.

K66, ki je zdaj prek Brusnice v lasti Smorszczewskega in Cerjaka, je v Sloveniji lastnik skupno petih zemljišč na Kavčičevi v Ljubljani, o čemer so slovenski mediji že poročali. Prodajalci so bili podjetja, ki so bila tudi v posrednem manjšinskem solastništvu Aleša Musarja.

Musar je za Oštro dejal, da je po njegovem védenju Brusnico nakup nepremičnin začel zanimati leta 2021, postopek pa je vodil zunanji svetovalec za prodajo. Ozadje kupca so preverili, ne pa podjetja v Sloveniji, kot pravi, nimajo razloga, »da bi dvomili o uradnih registrih in skrbnosti presoje slovenskih poslovnih bank«, ki morajo izvajati skrbne preglede strank. Poleg tega bolj podrobnih skrbnih pregledov, kot jih izvajajo banke, niti ne morejo izvajati.

Cerjak je o projektu na Kavčičevi za Oštro pojasnil, da so glede načrtov za Park Residence pri BTC, kjer bi gradili še večji nepremičninski projekt kot v Dravljah, v fazi pobude za spremembo občinskega podrobnega načrta.

Aleksej Krukovski leta 2021 ob podpisu pisma o nameri med Brusniko in banko Dom.RF za projekt gradnje najemniških hiš v Tjumnu. Foto: uralfo.gov.ru

Nasprotujoče si vizije skupnosti

Leta 2021 je Lesnep pridobil oceno tržne vrednosti zaključenega nepremičninskega projekta Regentov kvart. Trojček stolpnic z 12, 16 in 18 nadstropji s skupno 356 stanovanji je bil ocenjen na 85 milijonov evrov skupaj z davkom na dodano vrednost.

Avgusta letos je ministrstvo za naravne vire in prostor Lesnepu odobrilo integralno gradbeno dovoljenje za Regentov kvart. Projekt po presoji ministrstva ne bo imel pomembnih škodljivih vplivov na okolje.

Toda dovoljenje še ni pravnomočno, saj so septembra civilna iniciativa in stanovalci bližnje Pržanjske ulice vložili dve tožbi zoper odločitev ministrstva. Navedli so več domnevnih kršitev občinskega prostorskega načrta, med drugim neustrezno razdaljo med stavbami, neustrezno površino odprtih bivalnih površin in otroškega igrišča ter premajhno število parkirnih mest za sedanje in nove prebivalce soseske.

Predstavnik civilne iniciative, ki je zaradi že obstoječih pritiskov v povezavi z njegovo vlogo želel ostati anonimen, je za Oštro povedal, da so pri izpodbijanju integralnega gradbenega dovoljenja naleteli na celo vrsto ovir.

Kot je pojasnil, so o začetku postopka za izdajo gradbenega dovoljenja večkrat poizvedovali na upravni enoti, ki po gradbenem zakonu izda gradbeno dovoljenje.

Da je investitor podal zahtevo za izdajo integralnega gradbenega dovoljenja, za katero je po gradbenem zakonu pristojno ministrstvo, so prebivalci soseske izvedeli po naključju. Med sprehodom so namreč opazili javno objavo, ki jo je investitor obesil na drevo na robu parcele, kjer namerava graditi. Kot so izvedeli iz objave, so imeli le tri tedne časa, da so se priglasili kot stranski udeleženci v postopku.

Smorszczewski je v odgovorih za Frontstory.pl dejal, da je slišal, da sosedje povzročajo težave, »kar je seveda nadležno. Problem s projekti je povsod, še zlasti na majhnih trgih«. Dodal je, da je pomembno, da je projekt izveden zakonito.

Tako on kot Cerjak sta poudarila, da je ministrstvo z izdajo dovoljenja potrdilo, da je s projektom vse v redu, pri čemer sta zamolčala tožbi. Dodala sta, da hočejo civilne iniciative ovirati projekt, ki bo za 356 družin pomenil nov dom.

Pri preiskovanju zgodbe je sodeloval Dmitrij Velikovski (iStories).

Iz Rusije z ljubeznijo, v sosesko Regentov kvart